HMDA अनुमोदन क्या कवर करता है, और क्या आप पर छोड़ देता है

HMDA का अधिकार कहीं ख़त्म होता है, और ज़मीन पर उसका कोई निशान नहीं

हैदराबाद मेट्रोपॉलिटन डेवलपमेंट अथॉरिटी एक शहर नहीं, एक क्षेत्र की योजना बनाती है। उसका क्षेत्राधिकार ग्रेटर हैदराबाद नगरपालिका सीमा से काफ़ी आगे, हर दिशा के मंडलों तक फैला है — शंकरपल्ली से गुज़रने वाले पश्चिमी कॉरिडोर सहित। उस सीमा के भीतर किसी आवासीय लेआउट को वैध उपविभाजन बनने के लिए HMDA की अनुमति चाहिए। उसके बाहर वही काम नगर एवं ग्राम नियोजन निदेशालय करता है — यही हमारी DTCP गाइड का विषय है।

कार से यह सीमा आपको दिखाई नहीं देगी। कोई सर्वे नंबर किस प्राधिकरण के अधीन है, यह रिकॉर्ड की बात है। पहले वह तय कीजिए, फिर पूछिए कि सही स्वीकृति ली गई या नहीं।

योजना पर मुहर लगाने से पहले प्राधिकरण ने क्या जाँचा

इस सबका परिणाम है एक लेआउट अनुमति नंबर और एक मुहरबंद नक्शा। वही नक्शा वेंचर की कानूनी ज्यामिति है। ब्रोशर का चित्र एक पेंटिंग है।

वह प्लॉट नंबर जो कभी प्लॉट था ही नहीं

खरीदार यहीं चोट खाते हैं, और इसके लिए बेईमान डेवलपर की ज़रूरत नहीं — बस एक लापरवाह डेवलपर और एक बिना पढ़ा नक्शा काफ़ी है।

अग्रिम भुगतान मार्केटिंग शीट से लिए गए प्लॉट नंबरों पर होते हैं। मार्केटिंग शीट स्वीकृति से पहले बनती हैं और उसके बाद संशोधित होती हैं, और दोनों दस्तावेज़ अलग हो जाते हैं। खरीदारों ने ऐसे प्लॉट नंबरों के बदले पैसा दिया है जो मुहरबंद योजना पर खुली जगह के रूप में, सड़क क्षेत्र के रूप में, या ऐसे प्लॉटों के रूप में दिखते हैं जो अब भी प्राधिकरण के पास बंधक हैं और इसलिए डेवलपर के बेचने के लिए हैं ही नहीं। उस स्थिति से पैसा वापस पाना वर्षों में नापा जाने वाला दीवानी मामला है, और वह प्लॉट कभी आपका नहीं होता क्योंकि वह बिकाऊ इकाई के रूप में कभी अस्तित्व में था ही नहीं।

कोई भी पैसा चलने से पहले तीन चीज़ें माँगिए। मुहरबंद स्वीकृत योजना, दोबारा खींची गई प्रति नहीं। उस पर आपका विशिष्ट प्लॉट नंबर डेवलपर का अपना प्रतिनिधि आपके सामने ढूँढ़कर दिखाए, नाप और मुख करार से मेल खाते हुए। और जहाँ डेवलपर कहे कि आंतरिक विकास पूरा है, वहाँ आपके प्लॉट वाले ब्लॉक की बंधक-मुक्ति कार्यवाही। जो डेवलपर मुक्ति कार्यवाही नहीं दिखा सकता, वह आपको बता रहा है कि प्राधिकरण अभी यह मानने को तैयार नहीं कि काम पूरा हो चुका है।

अनुमोदन आपको जो चार चीज़ें दिलाता है

आपका प्लॉट एक नियोजन इकाई के रूप में मौजूद है, इसलिए निर्माण के समय उसे भवन अनुमति मिल सकती है। उसके चारों ओर की सड़कें और खुली जगहें डेवलपर की सुविधा के बजाय स्वीकृत चौड़ाई और विस्तार पर तय हैं। उसके नीचे का भू-उपयोग मास्टर प्लान के तहत आवासीय है। और डेवलपर के बुनियादी ढाँचे संबंधी दायित्व प्रवर्तनीय हैं, जिनकी सुरक्षा बंधक प्लॉट हैं।

यही चार तथ्य हैं जिनके कारण ऋणदाता स्वीकृत-लेआउट प्लॉट को वित्त देते हैं और बिना स्वीकृति वालों को मना करते हैं, पुनर्विक्रय संरचनात्मक रूप से आसान होता है, और बाद में भवन आवेदन पर कोई घातक आपत्ति नहीं आती। शंकरपल्ली के जुल्कल स्थित सैंक्चुअरी में मुहरबंद योजना खरीदार के दस्तावेज़-सेट में सामान्य रूप से रहती है। इसे कहीं भी न्यूनतम मानक मानिए, कोई शिष्टाचार नहीं।

अनुमोदन आपको जो तीन चीज़ें नहीं दिलाता

अनुमोदन स्वयं सत्यापित करना

विक्रेता से LP नंबर और मुहरबंद योजना की प्रति लीजिए। इनकार से बातचीत ख़त्म।

अपने हाथ की फ़ोटोकॉपी के बजाय HMDA के अपने रिकॉर्ड के सामने अनुमति सत्यापित कीजिए; प्राधिकरण अपनी आधिकारिक प्रणालियों से लेआउट जानकारी प्रकाशित करता है और उसके कार्यालय स्वीकृति तथा उसकी शर्तों की पुष्टि करेंगे। मुहरबंद नक्शे पर अपना प्लॉट नंबर, नाप और मुख पक्का कीजिए। पक्का कीजिए कि वह खुली जगह नहीं है और बंधक प्लॉट नहीं है। यदि पूर्णता का दावा है तो मुक्ति कार्यवाही माँगिए।

फिर उस काग़ज़ को साइट विज़िट पर ज़मीन तक ले जाइए। नक्शे की चालीस फुट सड़क आपके पाँवों तले भी चालीस फुट नपनी चाहिए। खुली जगहें खुली होनी चाहिए। सीमाएँ लगभग नहीं, वास्तव में मेल खानी चाहिए।

जब तक मास्टर प्लान खुला है, देख लीजिए कि लेआउट के चारों ओर क्या है: प्रस्तावित सड़कें जो उसे सेवा दे सकती हैं या उसे बीच से काट सकती हैं, और आसपास कोई जल-निकाय बफ़र। हैदराबाद के आसपास झीलों के फुल-टैंक-लेवल और बफ़र प्रवर्तन को लेकर राज्य उल्लेखनीय रूप से सख़्त हुआ है, जिससे ऐसे लेआउट में खरीदना — जहाँ ये बाध्यताएँ स्वीकृति के समय ही जाँची गईं — और मूल्यवान हो जाता है, कम नहीं।

शर्तों वाला पन्ना, जिसे कोई नहीं पढ़ता

हर लेआउट अनुमति के साथ शर्तें होती हैं, और वे योजना पर नहीं, कार्यवाही में होती हैं। उन्हें पढ़िए।

वे दर्ज करती हैं कि डेवलपर ने क्या और कब तक बनाने का वचन दिया। वे दर्ज करती हैं कि कौन-से प्लॉट बंधक रखे गए और किन शर्तों पर वे वापस आते हैं। वे अक्सर आरक्षण भी दर्ज करती हैं — सड़क चौड़ीकरण के लिए छोड़ी गई ज़मीन, स्कूल या सामुदायिक सुविधा के लिए आरक्षित सुविधा-प्लॉट, नाले के किनारे बफ़र। कुछ शर्तों की वैधता अवधि होती है, जिसके बाद अनुमति का पुनर्वैधीकरण ज़रूरी होता है।

जो खरीदार शर्तें पढ़ते हैं, वे ब्रोशर पढ़ने वालों से बेहतर सवाल पूछते हैं। पूछिए कि कौन-सी शर्तें अब भी खुली हैं, और प्राधिकरण के साथ वह पत्राचार माँगिए जो दिखाए कि क्या-क्या बंद हो चुका है। खुली शर्त ज़रूरी नहीं कि चिंताजनक हो। ऐसी खुली शर्त जिसे डेवलपर बता ही न सके, वह ज़रूर है।

"LRS लागू है" का मतलब है लेआउट कभी स्वीकृत ही नहीं हुआ

जिस वेंचर को नियमितीकरण-आवेदित बताया जाता है, वह एक बिना स्वीकृति वाला उपविभाजन है जिसके मालिकों ने सरकार से दोष माफ़ करने को कहा है। नियमितीकरण विवेकाधीन है, शुल्क लेता है और समय-समय पर बदलता रहता है। इस बीच वे प्लॉट भवन अनुमति पर, बैंक में और पुनर्विक्रय पर अड़चनें झेलते हैं। ग्राम पंचायत की रसीद भी लेआउट स्वीकृति नहीं है, विक्रेता उसे चाहे जो कहे। ऐसे माल पर मिलने वाली छूट दरअसल बाज़ार द्वारा उस जोखिम की क़ीमत लगाना है जिसे वह भली-भाँति समझता है।

RERA पंजीकरण अलग बात है। वह HMDA अनुमोदन के साथ खड़ा होता है, उसकी जगह नहीं लेता: HMDA नियोजन को स्वीकृति देता है, TS-RERA बिक्री को नियंत्रित करता है। कोई गंभीर प्लॉटेड विकास दोनों रखता है। रघुनाथ काउंटी जैसा DTCP-अनुमोदित वेंचर भी वैसा ही है, जहाँ स्वीकृति देने वाला प्राधिकरण अलग है पर अनुशासन नहीं।

जिस दिन आप निर्माण करेंगे, अनुमोदन फिर मायने रखेगा

खरीदार यह वर्षों बाद ही पूछते हैं। जब आप किसी स्वीकृत लेआउट के प्लॉट पर भवन अनुमति के लिए आवेदन करते हैं, तब उपविभाजन पहले ही तय हो चुका होता है। जाँच सिमटकर आपके घर तक रह जाती है — आपके प्लॉट आकार के सेटबैक, अनुमेय ऊँचाई और कवरेज, राज्य की स्व-प्रमाणन आधारित TS-bPASS प्रणाली के तहत नक्शा अनुपालन। बिना स्वीकृति वाले प्लॉट पर आवेदन नीचे के अस्वीकृत लेआउट से टकरा जाता है, और कोई भी वास्तुकार उसके इर्द-गिर्द डिज़ाइन नहीं कर सकता।

इसलिए मुहरबंद योजना की प्रति और LP संदर्भ पहले दिन से अपनी फ़ाइल में रखिए। आपके इंजीनियर को दोनों चाहिए होंगे। और गणित खरीदने के बाद नहीं, पहले कीजिए: अपने प्लॉट के स्वीकृत नापों में से चारों ओर के सेटबैक घटाइए और देखिए कि कितना निर्माण-क्षेत्र बचता है। यही गणना है जिसके कारण विला बनाने वाले 200 से 750 वर्ग गज की रेंज के प्लॉटों की ओर बार-बार लौटते हैं।

अनुमोदन और निष्पादन को अलग-अलग आँकिए

स्वीकृत लेआउट और बनकर तैयार लेआउट अलग-अलग संपत्तियाँ हैं। अनुमोदन ने सड़कों, नालियों, भूमिगत उपयोगिताओं, वृक्षारोपण और चारदीवारी को प्रवर्तनीय बनाया। उन्हें असली सिर्फ़ डेवलपर ने बनाया। लेआउट में चलिए और दूसरी चीज़ को पहली से स्वतंत्र रूप से आँकिए — स्वीकृति और साइट के बीच का अंतर ही किसी डेवलपर की सबसे ईमानदार माप है जो आप कभी ले सकेंगे।

अनुमोदन और टाइटल का सत्यापन खरीदार की ज़िम्मेदारी है, और संपत्ति निवेश बाज़ार की परिस्थितियों के अधीन हैं। यदि आप मुहरबंद योजना को उसी ज़मीन के सामने पढ़ते हुए देखना चाहते हैं जिसे वह स्वीकृति देती है, तो एक विज़िट तय कीजिए और नक्शा साथ लाइए।

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