ज़मीन ख़रीद के शब्द, परिभाषाओं के साथ
तेलंगाना में प्लॉट के काग़ज़ों पर आने वाले शब्द, हर एक दो वाक्यों में परिभाषित। ये सामान्य अर्थ बताते हैं; किसी ख़ास प्लॉट पर उसके अपने दस्तावेज़ लागू होते हैं।
38 शब्द
- सर्वे नंबर
- सर्वे नंबर वह पहचान संख्या है जो किसी गाँव के सरकारी राजस्व सर्वेक्षण में ज़मीन के एक टुकड़े को दी जाती है। जब किसी टुकड़े का बँटवारा होता है, तो हर हिस्से को 123/A या 123/1 जैसा उप-विभाजन नंबर मिलता है, जो राजस्व अभिलेखों और बिक्री दस्तावेज़ों में दर्ज होता है।
- पहाणी
- पहाणी, जिसे अडंगल भी कहा जाता है, तेलंगाना का ग्राम राजस्व अभिलेख है जिसमें हर सर्वे नंबर का रकबा, दर्ज धारक, क़ब्ज़े वाला व्यक्ति और ज़मीन का उपयोग लिखा होता है। यह राजस्व अभिलेख है, स्वामित्व का दस्तावेज़ नहीं, और इसे बिक्री विलेखों तथा लिंक दस्तावेज़ों के साथ पढ़ा जाता है।
- अधिकार अभिलेख (ROR-1B)
- ROR-1B तेलंगाना में हर गाँव के लिए रखा जाने वाला अधिकार अभिलेख (रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स) रजिस्टर है, जिसमें भूमिधारकों के नाम, उनके सर्वे नंबर, रकबा और अधिकार का प्रकार दर्ज होता है। ज़मीन के बिकने, दान, विरासत या बँटवारे पर इसकी प्रविष्टियाँ म्यूटेशन के ज़रिए बदलती हैं।
- पट्टादार पासबुक
- पट्टादार पासबुक राजस्व विभाग द्वारा उस भूमिधारक को जारी की जाती है जो पट्टादार के रूप में दर्ज है, और इसमें उसके नाम पर दर्ज सर्वे नंबर और रकबा लिखा होता है। यह राजस्व अभिलेखों में दर्ज जोत को दर्शाती है, इसलिए इसे अधिकार अभिलेख और पंजीकृत स्वामित्व दस्तावेज़ों से मिलाया जाता है।
- भू भारती
- भू भारती तेलंगाना सरकार का ऑनलाइन भूमि-अभिलेख पोर्टल है, जो तेलंगाना भू भारती (भूमि अधिकार अभिलेख) अधिनियम के तहत बना है और जिसने पहले के धरणी पोर्टल की जगह ली है। इसका उपयोग अधिकार अभिलेख देखने और म्यूटेशन तथा प्रविष्टियों में सुधार जैसी भूमि सेवाओं के लिए आवेदन करने में होता है।
- म्यूटेशन (दाख़िल-ख़ारिज)
- बिक्री, दान, विरासत या बँटवारे से ज़मीन या संपत्ति का हाथ बदलने के बाद सरकारी अभिलेखों में नए मालिक का नाम दर्ज करना म्यूटेशन कहलाता है। कृषि भूमि के लिए यह राजस्व अभिलेख बदलता है और शहरी क्षेत्रों के प्लॉट व भवनों के लिए स्थानीय निकाय के संपत्ति अभिलेख; म्यूटेशन स्वामित्व दर्ज करता है, पर अपने आप में स्वामित्व पैदा नहीं करता।
- विधिक उत्तराधिकारी प्रमाणपत्र
- विधिक उत्तराधिकारी प्रमाणपत्र (लीगल हेयर सर्टिफ़िकेट) राजस्व अधिकारी, आमतौर पर तहसीलदार, जारी करते हैं, और इसमें मृत व्यक्ति के जीवित परिवारजनों के नाम होते हैं। इसका उपयोग मृत व्यक्ति की संपत्ति के म्यूटेशन और हस्तांतरण में होता है, और यह सिविल अदालत द्वारा जारी उत्तराधिकार प्रमाणपत्र (सक्सेशन सर्टिफ़िकेट) से अलग है।
- लिंक दस्तावेज़
- लिंक दस्तावेज़ वे पुराने बिक्री विलेख, दान विलेख, बँटवारा विलेख और अन्य दस्तावेज़ हैं जो दिखाते हैं कि संपत्ति एक मालिक से दूसरे तक होते हुए वर्तमान विक्रेता तक कैसे पहुँची। ये मिलकर स्वामित्व की शृंखला बनाते हैं, और कानूनी जाँच में इसी शृंखला में कोई कमी या टूट खोजी जाती है।
- एनकंब्रेंस सर्टिफिकेट (EC)
- एनकंब्रेंस सर्टिफिकेट (EC) पंजीकरण एवं स्टांप विभाग जारी करता है, और इसमें चुनी गई अवधि में किसी संपत्ति पर दर्ज बिक्री, बंधक और पट्टे जैसे पंजीकृत लेन-देन सूचीबद्ध होते हैं। इसमें केवल सब-रजिस्ट्रार कार्यालय (SRO) में पंजीकृत लेन-देन दिखते हैं, इसलिए अपंजीकृत समझौते और दावे इसमें नहीं आते।
- टाइटल / कानूनी जाँच
- टाइटल जाँच, जिसे लीगल स्क्रूटिनी भी कहते हैं, वह प्रक्रिया है जिसमें वकील संपत्ति के स्वामित्व विलेख, लिंक दस्तावेज़, EC और राजस्व अभिलेख जाँचकर तय करता है कि विक्रेता को बेचने का स्पष्ट अधिकार है या नहीं। इसका अंत आमतौर पर एक लिखित कानूनी राय से होता है, जिसमें जाँची गई स्वामित्व शृंखला और पाई गई कमियाँ दर्ज होती हैं।
- जनरल पावर ऑफ़ अटॉर्नी (GPA)
- जनरल पावर ऑफ़ अटॉर्नी (GPA) वह दस्तावेज़ है जिसके ज़रिए कोई व्यक्ति किसी दूसरे को अपनी ओर से काम करने का अधिकार देता है, जिसमें संपत्ति के दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करना और उनका पंजीकरण कराना भी शामिल हो सकता है। GPA अपने आप में धारक को स्वामित्व हस्तांतरित नहीं करता, और इसे रद्द करने पर या देने वाले व्यक्ति की मृत्यु पर इसका अधिकार सामान्यतः समाप्त हो जाता है।
- NALA (कृषि भूमि रूपांतरण)
- NALA (नॉन-एग्रीकल्चरल लैंड असेसमेंट) तेलंगाना के भूमि-रूपांतरण कानून के तहत कृषि भूमि को गैर-कृषि उपयोग में बदलने का प्रचलित नाम है। कृषि भूमि को लेआउट या भवनों के लिए वैध रूप से उपयोग करने से पहले यह रूपांतरण ज़रूरी है, और यह राजस्व अभिलेखों में दर्ज होता है।
- स्वीकृत लेआउट
- स्वीकृत लेआउट ज़मीन का प्लॉट, सड़कों और खुले स्थानों में ऐसा विभाजन है जिसके प्लान को HMDA, DTCP या किसी स्थानीय निकाय जैसे सक्षम नियोजन प्राधिकरण ने मंज़ूरी दी हो। इसमें हर प्लॉट का नंबर वही होता है जो स्वीकृत प्लान पर दिखाया गया है, और यह स्वीकृति नियोजन नियमों से जुड़ी है, ज़मीन के स्वामित्व से नहीं।
- लेआउट परमिट / LP नंबर
- लेआउट परमिट (LP) नंबर वह संदर्भ संख्या है जो स्वीकृति देने वाला प्राधिकरण किसी स्वीकृत लेआउट को देता है, और यह अनुमति की प्रोसीडिंग्स तथा स्वीकृत प्लान पर लिखी होती है। यह लेआउट की स्वीकृति की पहचान है, किसी प्लॉट के स्वामित्व की नहीं, और अंतिम LP जारी होने से पहले किसी लेआउट के पास ड्राफ़्ट स्वीकृति हो सकती है।
- मॉर्गेज प्लॉट (बंधक प्लॉट)
- लेआउट स्वीकृति के संदर्भ में, मॉर्गेज प्लॉट वे प्लॉट हैं जिन्हें डेवलपर सड़क, जल निकासी और लेआउट के अन्य काम पूरे करने की गारंटी के रूप में पंजीकृत विलेख द्वारा स्वीकृति देने वाले प्राधिकरण के पास बंधक रखता है। प्राधिकरण द्वारा काम पूरा होने की पुष्टि के बाद इन्हें मुक्त किया जाता है, और इस शब्द का अर्थ बैंक ऋण के लिए गिरवी रखे प्लॉट नहीं है।
- खुला स्थान (ओपन स्पेस)
- स्वीकृत लेआउट में खुला स्थान वह ज़मीन है जो लेआउट नियमों के तहत पार्क, खेल के मैदान और अन्य साझा उपयोग के लिए आरक्षित होती है, और स्वीकृत प्लान पर इसी रूप में दिखाई जाती है। इसे प्लॉट के रूप में बेचा नहीं जा सकता, और लेआउट की सड़कों के साथ इसे स्थानीय निकाय को सौंपा जाता है।
- लेआउट नियमितीकरण योजना (LRS)
- लेआउट नियमितीकरण योजना (LRS) एक सरकारी योजना है जिसके तहत अस्वीकृत या अनधिकृत लेआउट के प्लॉट, आवेदन और सरकार द्वारा अधिसूचित शुल्क के भुगतान पर, नियमित कराए जा सकते हैं। नियमितीकरण प्लॉट को नियोजन अभिलेखों में लाता है, पर आवेदक के ज़मीन पर स्वामित्व की जाँच या पुष्टि नहीं करता।
- सेटबैक
- सेटबैक वह न्यूनतम दूरी है जो भवन नियमों के अनुसार इमारत और प्लॉट की सीमाओं के बीच आगे, पीछे और दोनों ओर छोड़नी होती है। यह दूरी प्लॉट के आकार, सटी हुई सड़क की चौड़ाई और इमारत की ऊँचाई जैसे कारकों पर निर्भर करती है, और भवन अनुमति देते समय इसकी जाँच होती है।
- प्लॉट की दिशा (फ़ेसिंग)
- प्लॉट फ़ेसिंग वह दिशा है जिसकी ओर प्लॉट की सड़क वाली सीमा होती है, इसलिए जिस प्लॉट के पूर्व में सड़क हो उसे पूर्वमुखी कहा जाता है। फ़ेसिंग लेआउट प्लान से तय होती है, और खरीदार अक्सर वास्तु तथा धूप और हवा के लिए इस पर ध्यान देते हैं।
- वर्ग गज
- तेलंगाना में प्लॉट का आकार आमतौर पर वर्ग गज में बताया जाता है, और 1 वर्ग गज 9 वर्ग फ़ुट के बराबर होता है। इसे sq yd लिखा जाता है और बोलचाल में गज कहा जाता है।
- गुंटा और एकड़
- गुंटा और एकड़ तेलंगाना के राजस्व अभिलेखों में प्रयुक्त भूमि क्षेत्रफल की इकाइयाँ हैं, जहाँ 1 एकड़ = 40 गुंटा = 4,840 वर्ग गज। इस तरह एक गुंटा 121 वर्ग गज होता है, और बड़ी ज़मीन का रकबा आमतौर पर एकड़ और गुंटा दोनों में बताया जाता है, जैसे 2 एकड़ 15 गुंटा।
- टोकन एडवांस
- टोकन एडवांस वह शुरुआती भुगतान है जो बिक्री अनुबंध से पहले किसी प्लॉट को आरक्षित करने के लिए किया जाता है, और आमतौर पर इसे कुल कीमत में समायोजित किया जाता है। RERA अधिनियम, 2016 की धारा 13 के अनुसार, प्रमोटर लिखित और पंजीकृत बिक्री अनुबंध किए बिना लागत के दस प्रतिशत से अधिक अग्रिम नहीं ले सकता।
- बिक्री अनुबंध (एग्रीमेंट ऑफ़ सेल)
- एग्रीमेंट ऑफ़ सेल वह लिखित अनुबंध है जिसमें विक्रेता बेचने और खरीदार खरीदने के लिए कीमत, भुगतान अनुसूची और सेल डीड की समय-सीमा जैसी तय शर्तों पर सहमत होते हैं। यह दोनों पक्षों पर दायित्व बनाता है, पर अपने आप में स्वामित्व हस्तांतरित नहीं करता; स्वामित्व केवल पंजीकृत सेल डीड से ही बदलता है।
- बिक्री विलेख (सेल डीड)
- सेल डीड वह दस्तावेज़ है जिसके ज़रिए संपत्ति का स्वामित्व विक्रेता से खरीदार को हस्तांतरित होता है। अचल संपत्ति के लिए इस पर स्टांप शुल्क चुकाकर पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में इसका पंजीकरण ज़रूरी है, और यह आगे के मालिकों के लिए स्वामित्व शृंखला का हिस्सा बनता है।
- सब-रजिस्ट्रार कार्यालय (SRO)
- सब-रजिस्ट्रार कार्यालय (SRO) पंजीकरण एवं स्टांप विभाग का वह कार्यालय है जहाँ उसके क्षेत्राधिकार की संपत्तियों के सेल डीड, दान विलेख और बंधक जैसे दस्तावेज़ पंजीकृत होते हैं। सब-रजिस्ट्रार पक्षों की पहचान दर्ज करता है, स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क वसूलता है, और कार्यालय के अभिलेखों से एनकंब्रेंस सर्टिफिकेट जारी करता है।
- स्टांप शुल्क
- स्टांप शुल्क वह कर है जो राज्य सरकार सेल डीड, दान विलेख और बंधक विलेख जैसे दस्तावेज़ों पर लगाती है, और इसका भुगतान दस्तावेज़ के पंजीकरण के समय होता है। बिक्री के मामले में इसकी गणना विलेख में लिखी कीमत और संपत्ति के सरकारी बाज़ार मूल्य में से जो अधिक हो, उस पर होती है।
- बाज़ार मूल्य (गाइडलाइन मूल्य)
- बाज़ार मूल्य, जिसे गाइडलाइन मूल्य भी कहते हैं, हर इलाक़े में ज़मीन और भवनों के लिए पंजीकरण एवं स्टांप विभाग द्वारा तय प्रति इकाई क्षेत्रफल मूल्य है। यह स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क की गणना का न्यूनतम आधार है, और सरकार इसे समय-समय पर संशोधित करती है, चाहे संपत्तियाँ वास्तव में किसी भी कीमत पर बिकें।
- TS-RERA पंजीकरण संख्या
- TS-RERA पंजीकरण संख्या वह विशिष्ट संख्या है जो तेलंगाना रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण RERA अधिनियम, 2016 के तहत पंजीकरण होने पर किसी परियोजना या रियल एस्टेट एजेंट को देता है। अधिनियम की धारा 11(2) के अनुसार प्रमोटर के विज्ञापनों में यह संख्या होनी चाहिए, और इसी संख्या से प्राधिकरण के पोर्टल पर परियोजना के दाखिल विवरण देखे जा सकते हैं।
- RERA एस्क्रो खाता
- जिसे आमतौर पर RERA एस्क्रो खाता कहा जाता है, वह किसी अनुसूचित बैंक में ऐसा अलग खाता है जिसमें RERA अधिनियम, 2016 की धारा 4(2)(l)(D) के तहत प्रमोटर को पंजीकृत परियोजना के खरीदारों से प्राप्त राशि का 70% जमा करना होता है। इस राशि का उपयोग केवल उसी परियोजना की ज़मीन और निर्माण लागत के लिए हो सकता है, और निकासी परियोजना की प्रगति के अनुपात में तथा किसी इंजीनियर, आर्किटेक्ट और चार्टर्ड अकाउंटेंट के प्रमाणन के साथ होनी चाहिए।
- पावर ऑफ़ अटॉर्नी (POA)
- वह दस्तावेज़ जिससे आप किसी और को अपनी ओर से काम करने का अधिकार देते हैं, एनआरआई ख़रीदार के लिए आम तौर पर सेल डीड पर हस्ताक्षर करने और उसे प्रस्तुत करने के लिए। देने वाला भारत से बाहर रहता हो तो वह नोटरी, मजिस्ट्रेट या भारतीय कॉन्सुल के सामने प्रमाणित होती है, और तेलंगाना में भारत पहुँचने के तीन महीने के भीतर उसकी स्टांप ड्यूटी दी जाती है।
- NRE खाता
- नॉन-रेज़िडेंट एक्सटर्नल खाता: एनआरआई द्वारा भारत में रखा गया रुपया खाता, जिससे संपत्ति का भुगतान किया जा सकता है। इसकी राशि प्रत्यावर्तनीय है और RBI के अनुसार इसकी आय आयकर से मुक्त है।
- NRO खाता
- नॉन-रेज़िडेंट ऑर्डिनरी खाता: भारत में एनआरआई की आय के लिए रुपया खाता, जिससे संपत्ति का भुगतान किया जा सकता है। इसकी राशि वित्त वर्ष में 10 लाख अमेरिकी डॉलर तक विदेश भेजी जा सकती है, और इसकी आय कर योग्य है।
- FCNR(B) खाता
- फ़ॉरेन करेंसी नॉन-रेज़िडेंट (बैंक) खाता: स्वतंत्र रूप से परिवर्तनीय विदेशी मुद्रा में सावधि जमा, जिनसे संपत्ति का भुगतान किया जा सकता है। RBI के अनुसार राशि प्रत्यावर्तनीय है और आय आयकर से मुक्त है।
- भारत का विदेशी नागरिक (OCI)
- OCI कार्डधारक के रूप में पंजीकृत भारतीय मूल का विदेशी नागरिक। अचल संपत्ति की ख़रीद-बिक्री में गृह मंत्रालय OCI कार्डधारकों को एनआरआई के बराबर अधिकार देता है: कृषि भूमि, बागान संपत्ति या फ़ार्म हाउस को छोड़कर कुछ भी।
- अपोस्टिल
- हेग अपोस्टिल कन्वेंशन के तहत एक देश के सार्वजनिक दस्तावेज़ को दूसरे देश में मान्य बनाने वाला प्रमाणपत्र, जिसका भारत 2005 से सदस्य है। विदेश मंत्रालय अपोस्टिल वाले दस्तावेज़ को भारत में सभी प्रयोजनों के लिए वैधीकृत मानता है; जहाँ कन्वेंशन भारत के साथ लागू नहीं है, जैसे यूएई, वहाँ दस्तावेज़ भारतीय दूतावास या कॉन्सुलेट से होकर जाता है।
- प्रत्यावर्तन
- पैसा भारत से अपने निवास के देश ले जाना। एनआरआई द्वारा बेची गई संपत्ति के लिए, अगर वह बैंकिंग चैनलों से विदेशी मुद्रा में या NRE, FCNR(B) खाते से ख़रीदी गई थी, तो RBI बैंक को अधिकतम दो आवासीय संपत्तियों तक बिक्री राशि भेजने देता है।
- अधिनिर्णय (स्टांप ड्यूटी)
- किसी दस्तावेज़ पर सही स्टांप ड्यूटी स्टांप प्राधिकारी द्वारा तय और दर्ज कराना। पावर ऑफ़ अटॉर्नी जैसा विदेश में हस्ताक्षरित दस्तावेज़ भारत पहुँचने के बाद स्टांप होता है: तेलंगाना पंजीकरण एवं स्टांप विभाग के अनुसार प्राप्ति के तीन महीने के भीतर, ज़िला रजिस्ट्रार के सामने।