TS RERA మరియు ప్లాట్ ప్రాజెక్టులు: కొనుగోలుదారులు వాడని హక్కులు
పార్లమెంటు రియల్ ఎస్టేట్ (నియంత్రణ మరియు అభివృద్ధి) చట్టాన్ని రాసేటప్పుడు ఆగిపోయిన అపార్ట్మెంట్ టవర్లను దృష్టిలో పెట్టుకుంది. ఆ తర్వాత రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టు నిర్వచనంలో అమ్మకం కోసం భూమిని ప్లాట్లుగా అభివృద్ధి చేయడాన్ని కూడా చేర్చింది — తద్వారా ప్లాట్ కొనుగోలుదారులకు కొన్ని హక్కులు ఇచ్చింది, వాటిలో చాలావరకు వారు ఎన్నడూ వాడరు. ఒక ప్లాట్ వెంచర్ TS-RERAలో ఎప్పుడు నమోదు కావాలి, నమోదు ప్రమోటర్ను ఏమి బహిర్గతం చేయమని బలవంతం చేస్తుంది, మరియు తాము రక్షణలో ఉన్నామని భావించిన వ్యవస్థ బయట కొనుగోలుదారులను నిలిపే ఆ ఒక్క నమోదు ఎత్తుగడ — ఇక్కడ ఉంది.
భూమి కూడా ప్రమోటర్ ప్రమాదాన్ని మోస్తుంది
ప్లాట్ కొనుగోలు అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు కంటే సులభంగా కనిపిస్తుంది. నిర్మాణ ప్రమాదం లేదు, స్వాధీన ఆలస్యం లేదు, నేల తప్ప అప్పగించేది ఏమీ లేదు. ఆ కనిపించే రూపం తప్పుదారి పట్టిస్తుంది.
ప్లాట్ వెంచర్లకు వాటి సొంత వైఫల్యాలు ఉంటాయి. అనుమతికి ముందే మార్కెట్ చేసిన లేఅవుట్లు. బ్రోచర్లో వాగ్దానం చేసి ఎన్నడూ కట్టని మౌలిక సదుపాయాలు. ఒకే ప్లాట్ రెండుసార్లు అమ్మడం. నిశ్శబ్దంగా మారిపోయే ప్లాన్పై వసూలు చేసిన అడ్వాన్సులు. ఈ ప్రవర్తనలను నియంత్రించడానికే చట్టం రాయబడింది, మరియు రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టు అనే దాని నిర్వచనం అమ్మకం కోసం ప్లాట్లుగా విభజించిన భూమిని స్పష్టంగా కలుపుకుంటుంది.
కేంద్ర చట్టం కింద తెలంగాణ తన నిబంధనలను నోటిఫై చేసి, ఈ వ్యవస్థను నిర్వహించడానికి TS RERAను ఏర్పాటు చేసింది. హైదరాబాద్ ప్లాట్ కారిడార్లలో కొనుగోలుదారుకు ఇది మూడు కాళ్ల స్టాండ్ లాంటిది. HMDA లేదా DTCP నుంచి లేఅవుట్ ఆమోదం ప్రణాళికా చట్టబద్ధతను ధ్రువీకరిస్తుంది. టైటిల్ పరిశీలన యాజమాన్యాన్ని ధ్రువీకరిస్తుంది. అమ్మేటప్పుడు ప్రమోటర్ ఎలా ప్రవర్తించాలో RERA నియంత్రిస్తుంది. మొదటి రెండు కాళ్లను మా HMDA ఆమోదం మరియు పూర్తి కొనుగోలు ప్రక్రియ గైడ్లు వివరిస్తాయి.
ఏ ప్లాట్ వెంచర్లు నమోదు కావాల్సి ఉంటుంది
చట్టం ప్రకారం ప్రమోటర్ ఒక ప్రాజెక్టులో దేనినీ ప్రకటించడానికి, మార్కెట్ చేయడానికి, బుక్ చేయడానికి లేదా అమ్మడానికి ముందు అది నమోదై ఉండాలి. చట్టం చిన్న ప్రాజెక్టులకు మాత్రమే మినహాయింపు ఇచ్చింది: స్థూలంగా, భూమి ఐదు వందల చదరపు మీటర్లు మించనప్పుడు లేదా యూనిట్లు ఎనిమిది మించనప్పుడు.
గణనీయమైన పరిమాణంలో ఉన్న ప్రతి ప్లాట్ వెంచర్ దానికంటే చాలా పైన ఉంటుంది. శాంక్చ్యురీ వంటి 45 ఎకరాల, 475 ప్లాట్ల కమ్యూనిటీ ఖచ్చితంగా ఈ వ్యవస్థ పరిధిలోనిదే. రఘునాథ్ కౌంటీ వంటి 19 ఎకరాల వెంచర్ కూడా అంతే.
దీని నుంచి రెండు విషయాలు వస్తాయి. గణనీయమైన లేఅవుట్ ప్రమోటర్ నమోదు సంఖ్య చూపలేకపోతే, ఆ మార్కెటింగే క్రమరహితం కావచ్చు — అది సాంకేతిక లోపం కాదు, ఒక కనుగొన్న వాస్తవం. మరియు ఆ సంఖ్య ప్రకటనలపైనా బ్రోచర్పైనా ఉండాలి; దానిని ఉటంకించాలని చట్టం ప్రమోటర్లను కోరుతుంది.
నమోదు ప్రమోటర్ను ఏమి చేయమని బలవంతం చేస్తుంది
నమోదు చేయాలంటే ప్రమోటర్ ప్రాజెక్టు ముఖ్య వాస్తవాలను అథారిటీకి దాఖలు చేయాలి: ప్రమోటర్ గుర్తింపు, గత రికార్డు, ఆమోదిత లేఅవుట్ ప్లాన్, అనుమతులు, భూమి టైటిల్ పత్రాలు, అభివృద్ధి వివరణ, పూర్తి చేసే షెడ్యూల్, పెండింగ్ వ్యాజ్యాలు. ఆ దాఖలాలు ఎవరైనా చదవడానికి ప్రచురితమవుతాయి.
ఇదే ఈ చట్టంలోని నిశ్శబ్ద విప్లవం. బ్రోచర్ అనేది మార్కెటింగ్. RERA దాఖలు అనేది నియంత్రణ సంస్థకు చేసిన ప్రకటన — అబద్ధమైతే పరిణామాలుంటాయి. ముందు దాఖలు చదవండి, తర్వాత బ్రోచర్.
కొనుగోలుదారుల నుంచి వసూలు చేసిన మొత్తాల్లో గణనీయమైన భాగాన్ని ప్రత్యేక ప్రాజెక్టు ఖాతాలో ఉంచాలని, భూమి మరియు అభివృద్ధి ఖర్చులకు వ్యతిరేకంగా మాత్రమే — పూర్తి స్థాయికి అనుగుణంగా, నిపుణుల ధ్రువీకరణతో — ఉపసంహరించాలని చట్టం కోరుతుంది. ప్లాట్ వెంచర్లో ఇది ఈ వ్యాపారంలోని అత్యంత పాత దుర్వినియోగాన్ని కట్టడి చేస్తుంది: ఒక లేఅవుట్పై అడ్వాన్సులు వసూలు చేసి తర్వాతి దానికి భూమి కొనడం.
ప్లాన్లు బహిర్గతమై, వాటిపై అమ్మకాలు జరిగాక ప్రమోటర్ వాటిని ఇష్టానుసారం తిరగరాయలేడు; కొనుగోలుదారులను ప్రభావితం చేసే మార్పులకు నిర్దేశిత విధంగా సమ్మతి అవసరం. మీ ప్లాట్ కొలతలూ, దాని పక్కనున్న ఖాళీ స్థలమూ రెండుసార్లు రక్షితమవుతాయి — ఒకసారి ప్రణాళికా అనుమతి ద్వారా, మరోసారి బహిర్గతం ద్వారా.
నమోదిత అమ్మకపు ఒప్పందం అమలు చేయకముందు ప్రమోటర్ తీసుకోగల డిపాజిట్పై చట్టం పరిమితి పెడుతుంది, మరియు ఆ ఒప్పందం చట్రాన్ని నిబంధనలు నిర్దేశిస్తాయి: ఆస్తి షెడ్యూల్, చెల్లింపు నిబంధనలు, పూర్తి చేసే బాధ్యతలు, డిఫాల్ట్ పరిణామాలు. ఆ రూపాన్ని ప్రతిఘటించే ప్రమోటర్ ప్రతిఘటిస్తున్నది మీ న్యాయవాదిని కాదు, చట్టాన్నే.
వాగ్దానం చేసినట్టు అభివృద్ధిని ప్రమోటర్ పూర్తి చేయకపోతే, కొనుగోలుదారులు నిర్దేశిత రేట్ల వద్ద వడ్డీతో సహా రీఫండ్ తీసుకుని వైదొలగవచ్చు, లేదా కొనసాగుతూ నష్టపరిహారం కోరవచ్చు. ఇవి దశాబ్దం పాటు సాగే సివిల్ దావాల ద్వారా కాకుండా అథారిటీ మరియు దాని న్యాయనిర్ణయ యంత్రాంగం ద్వారా నడుస్తాయి.
కొనుగోలుదారులు ఎక్కడ దెబ్బతింటారు: ఎన్నడూ నమోదు కాని ఫేజ్
పెద్ద లేఅవుట్లను తరచుగా ఫేజ్లుగా నమోదు చేస్తారు. అది చట్టబద్ధమే, తరచుగా సహేతుకమే. అదే సమయంలో, తాము కొన్నామని నమ్మిన రక్షణ బయట కొనుగోలుదారు నిలబడిపోవడానికి అదే అత్యంత సాధారణ మార్గం.
ఈ నమూనా ఏమాత్రం ఆకర్షణీయమైనది కాదు. కొనుగోలుదారు పోర్టల్లో వెతికి, ప్రాజెక్టు పేరు కనిపెట్టి, సజీవ నమోదు ఉందని చూసి, చదవడం ఆపేస్తారు. ఆ నమోదు ఫేజ్ Iకి సంబంధించినది. అమ్ముతున్న ప్లాట్ ఫేజ్ IIలో ఉంది, అది నమోదు కాలేదు — కొన్నిసార్లు ఆ ఫేజ్కు అనుమతే ఇంకా పెండింగ్లో ఉన్నందున. కొనుగోలుదారు ఆధారపడిన ప్రతి బహిర్గతం వేరే భూమిని వర్ణిస్తుంది. ప్రాజెక్టు ఖాతా, ప్లాన్కు నమ్మకంగా ఉండే బాధ్యత, పూర్తి చేసే షెడ్యూల్ — అన్నీ వారు కొనని ఫేజ్కు అతుక్కుని ఉంటాయి. రెండో ఫేజ్ ఆగిపోయినప్పుడు, తమ పరిష్కారం RERA ఫిర్యాదు కాదు, సివిల్ దావా అని కొనుగోలుదారు తెలుసుకుంటారు.
దీనికి జతగా వచ్చే గాయం పెద్ద అడ్వాన్స్. నమోదిత అమ్మకపు ఒప్పందం లేకుండా, కేవలం సాధారణ బుకింగ్ ఫారంపై ధరలో గణనీయమైన భాగాన్ని కొనుగోలుదారులు మామూలుగా చెల్లిస్తారు — దీనిని చట్టం అనుమతించదు.
రెండు నిర్దిష్ట విషయాలు డిమాండ్ చేయండి. మొదటిది, మీ ప్లాట్ను కవర్ చేసే ఫేజ్, సర్వే నంబర్లు, ప్లాట్ శ్రేణిని పేర్కొనే నమోదు ధ్రువపత్రం — ఆ తర్వాత ఆ సర్వే నంబర్లను విక్రేత టైటిల్ డీడ్తో మీరే సరిపోల్చుకోండి. రెండోది, చట్టబద్ధ డిపాజిట్ పరిమితికి మించి ఏదైనా చెల్లించే ముందు నిర్దేశిత చట్రానికి అనుగుణంగా ఉన్న నమోదిత అమ్మకపు ఒప్పందం. ఒప్పందం తర్వాత, డబ్బు ఇప్పుడు అని జవాబు వస్తే, ఆ క్రమాన్ని ఉద్దేశపూర్వకంగానే తలకిందులు చేశారు.
పోర్టల్లో ప్రాజెక్టును ధ్రువీకరించడం
అధికారిక తెలంగాణ RERA పోర్టల్లో ప్రాజెక్టు పేరుతోనూ ప్రమోటర్ పేరుతోనూ వెతకండి. మీకు అమ్ముతున్న ఖచ్చితమైన ఫేజ్కు సజీవ నమోదు ఉందని నిర్ధారించుకోండి.
దాఖలైన బహిర్గతాలను అమ్మకపు ప్రసంగంతో పోల్చి చదవండి. ఫైల్లో ఉన్న ఆమోదిత ప్లాన్ను మీకు చూపిన ప్లాన్తో పోల్చండి. అంతర్గత అభివృద్ధికి బహిర్గతం చేసిన షెడ్యూల్ను అమ్మకందారు నోటితో చెప్పిన దానితో పోల్చండి. బహిర్గతమైన ఏ వ్యాజ్యాన్నైనా గమనించి మీ న్యాయవాదికి అప్పగించండి.
ప్రమోటర్ దాఖలు చేసిన ఇతర ప్రాజెక్టులను చూడండి. నమోదైనవి, పూర్తయినవి, పొడిగించినవి, ఫిర్యాదులు వచ్చినవి — ఆ చరిత్ర వెబ్సైట్లోని టెస్టిమోనియల్ పేజీ కంటే చాలా నిజాయితీగా ఉంటుంది.
నమోదు చెల్లుబాటు కాలాన్ని నిర్ధారించుకోండి. నమోదులు ప్రకటిత పూర్తి తేదీ వరకు నడుస్తాయి, ఆ తర్వాత పొడిగింపు అవసరం. అసంపూర్ణ అభివృద్ధిపై గడువు ముగిసిన నమోదుకు రాతపూర్వకంగా సూటి జవాబు కావాలి.
అన్నింటినీ డౌన్లోడ్ చేసి, సీలు వేసిన ప్లాన్, మీ టైటిల్ అభిప్రాయంతో పాటు మీ కొనుగోలు ఫైల్లో పెట్టండి.
కాలానుగుణ దాఖలాలు ఒక పర్యవేక్షణ సాధనం
నమోదు అనేది ఒక్కసారి జరిగే సంఘటన కాదు. బహిర్గతం చేసిన దానికి వ్యతిరేకంగా ప్రాజెక్టు పురోగతిపై కాలానుగుణ నవీకరణలతో అథారిటీ రికార్డును తాజాగా ఉంచాలని చట్టం ప్రమోటర్లను కోరుతుంది, అవి అసలు దాఖలు పక్కనే ప్రచురితమవుతాయి.
వాటిని వాడుకోండి. ఇప్పటికే వాయిదాలు చెల్లించిన కొనుగోలుదారు, నమోదు సమయంలో వర్ణించిన అంతర్గత అభివృద్ధి ముందుకు సాగుతోందా, ప్రకటిత పూర్తి తేదీ మారిందా అనేది త్రైమాసికం వారీగా గమనించవచ్చు. అది సైట్ సందర్శన కంటే చాలా ముందుగా వచ్చే హెచ్చరిక, మరియు ఎవరినీ ఒప్పించాల్సిన అవసరం లేకుండానే వస్తుంది.
అభివృద్ధి పూర్తయి మీ ప్లాట్ మీ పేరిట బదిలీ అయ్యే వరకు, ఏడాదికి రెండుసార్లు ప్రాజెక్టు పేజీ చూడాలని రిమైండర్ పెట్టుకోండి. దాఖలాలు ఆగిపోతే, లేదా వివరణ లేకుండా పూర్తి తేదీ పొడిగిస్తే, ప్రమోటర్తో రాతపూర్వకంగా లేవనెత్తి జవాబును భద్రపరచుకోండి. చట్టం కింద ఫిర్యాదులు సరిగ్గా ఇలాంటి సమకాలీన రికార్డుపైనే గెలుస్తాయి.
ఫిర్యాదులు కాగితంపై గెలుస్తాయి, ఆవేదనపై కాదు
తప్పుదారి పట్టించే ప్రకటన, బహిర్గతమైన ప్లాన్ల నుంచి వైదొలగడం, అభివృద్ధిని పూర్తి చేయకపోవడం, సరైన ఒప్పందం అమలు చేయడానికి నిరాకరించడం, లేదా బదిలీకి నిరాకరించడం — వీటిపై బాధిత కొనుగోలుదారు ప్రమోటర్కు వ్యతిరేకంగా అథారిటీకి ఫిర్యాదు చేయవచ్చు. వడ్డీ, నష్టపరిహారం క్లెయిమ్లు న్యాయనిర్ణయ అధికారి ముందుకు వెళ్తాయి. అప్పీళ్లు రియల్ ఎస్టేట్ అపిలేట్ ట్రిబ్యునల్కు, ఆ తర్వాత చట్టపరమైన ప్రశ్నలపై హైకోర్టుకు వెళ్తాయి.
ఆచరణాత్మక సలహా సూటిగా ఉంది. మొదటి సంభాషణ నుంచే డాక్యుమెంట్ చేయండి. బ్రోచర్, రసీదులు, ఉత్తర ప్రత్యుత్తరాలు, ఒప్పందం — అన్నీ భద్రపరచండి. రాతపూర్వక నిబంధనల ఆధారంగా బ్యాంకింగ్ మార్గాల ద్వారా చెల్లించిన కొనుగోలుదారులు, సేల్స్ లాంజ్లో ఇచ్చిన హామీలపై ఆధారపడిన వారి కంటే స్పష్టంగా బలమైన స్థానంలో ఉంటారు. ఫీజులు, ఫారాలు, ప్రక్రియను రాష్ట్ర నిబంధనలు నిర్దేశిస్తాయి — దాఖలు చేసే ముందు TS RERA పోర్టల్లో ప్రస్తుత అవసరాలను చూసుకోండి.
రీసేల్ కొనుగోలుదారులు, ఏజెంట్లు — క్లుప్తంగా
ప్రమోటర్ నుంచి కాకుండా ఇంతకుముందటి కేటాయింపుదారు నుంచి కొనడం మిమ్మల్ని చట్టం ప్రత్యక్ష రక్షణ బయట ఉంచుతుంది: ప్రైవేట్ రీసేల్ అనేది బదిలీ, టైటిల్కు సంబంధించిన విషయం. అయినా పరోక్షంగా అది గణనీయంగా ఉపయోగపడుతుంది. మీరు ప్రవేశిస్తున్న లేఅవుట్కు ప్రాజెక్టు RERA ఫైల్ ఇప్పటికీ ఒక బహిరంగ ఎక్స్-రే, మౌలిక సదుపాయాలు, ఉమ్మడి ప్రాంతాలపై ప్రమోటర్ బాధ్యతలు కమ్యూనిటీకి కొనసాగుతాయి, మరియు నమోదిత, బహిర్గతమైన అభివృద్ధిలోని ప్లాట్ కేవలం మెరుగ్గా డాక్యుమెంట్ చేయబడి ఉంటుంది. ప్రమోటర్ మీ ప్రతిపక్షం కాకపోయినా ఆ రికార్డును తీసుకోండి.
నమోదిత ప్రాజెక్టుల్లో వ్యవహరించే ఏజెంట్లు కూడా స్వయంగా నమోదై, ఆ సంఖ్యను ఉటంకించాలని చట్టం కోరుతుంది. మధ్యవర్తిని ఆ సంఖ్య అడగడం లావాదేవీ ధోరణిని నిర్ణయిస్తుంది. నియంత్రణ సంస్థకు తనను తాను గుర్తించడానికి ఇష్టపడని ఏజెంట్ కమిషన్ మీ కొనుగోలుకు అవసరం లేదు.
RERA మీ కోసం చేయనివి
అది టైటిల్కు హామీ ఇవ్వదు. ప్రమోటర్ టైటిల్ పత్రాలు దాఖలు చేస్తారు; స్వతంత్ర పరిశీలన మీదే.
అనుమతి లేని లేఅవుట్ను అది సరిచేయదు. నమోదు కోరడంలోని ధైర్యం అనుమతిని సృష్టించదు, మరియు దాఖలులో భాగంగా అనుమతులను అథారిటీ కోరుతుంది.
మరియు అది మార్కెట్ ఫలితాలకు రిఫరీ కాదు. ధరలు తగ్గుతాయి, కారిడార్లు నిరాశపరుస్తాయి, చట్టబద్ధమే కానీ తప్పు అంచనాతో చేసిన కొనుగోలుకు చట్టం ఏమీ ఇవ్వదు. పెట్టుబడులు మార్కెట్ పరిస్థితులకు లోబడి ఉంటాయి, టైటిల్ మరియు అనుమతుల ధ్రువీకరణ కొనుగోలుదారు బాధ్యతగానే ఉంటుంది.
రెండు సంఖ్యలనూ ఒకే ఊపిరిలో అడగండి
లేఅవుట్ అనుమతి సంఖ్య మరియు RERA నమోదు సంఖ్య. ప్రతిదాన్నీ స్వతంత్రంగా ధ్రువీకరించండి, బ్రోచర్ కంటే ముందు బహిర్గతాలు చదవండి, మరియు నియంత్రిత చట్రం ప్రకారం రూపొందిన ఒప్పందంపై మాత్రమే సంతకం చేయండి. ఆ పరిశీలనలో సౌకర్యంగా ఉండే ప్రమోటర్, మీ యాజమాన్యంలోని రాబోయే దశాబ్దం ఎలా ఉండబోతుందో మీకు చెబుతున్నట్టే. నిబంధనలకు లోబడిన ప్లాట్ వెంచర్ తన ఫైల్ను ఎలా సమర్పిస్తుందో చూడాలంటే, సైట్ సందర్శన బుక్ చేయండి లేదా మా బృందంతో మాట్లాడి ముందుగా పత్రాలు అడగండి.